香港週刊誌「壹週刊」カバーストーリー
2004年10月14日号(翻訳=深川耕治)

人気不動産物件、新築物件の危機到来
 今年度の第三次土地売買では予想以上の反応が出て、香港の不動産取引業者は久しぶりに競売で白熱した取引を行った。とりわけ今回、九龍地区何文田の天光道にある元香港警察宿舎の物件は新規土地物件に窮乏していた長江実業が94億2千万香港ドルを投入して買収、97年の香港返還以降、最大の土地競売価格となった。地価は底値の88%、市場予想価格では高級不動産として一スクエアフィートあたり七千香港ドルから八千香港ドルに達する予定だ。(04年10月14日号=翻訳=深川耕治、以下、原文で)


地 皮 熱 賣   新 樓 危 機
本 年 度 的 第 三 次 賣 地 , 反 應 出 乎 意 料 , 發 展 商 ? 傾 ? 而 出 , 爭 相 競 投 。 其 中 何 文 田 天 光 道 前 警 察 宿 舍 地 皮 , 由 缺 乏 土 地 儲 備 的 長 實 , 以 九 十 四 億 二 千 萬 投 得 , 是 九 七 後 最 大 額 的 賣 地 成 交 。 此 價 高 出 底 價 近 八 成 八 , 市 場 預 期 會 建 成 豪 宅 發 售 , 而 售 價 將 高 達 ? 呎 七 、 八 千 元 !
震 撼 消 息 一 出 , 全 港 大 中 小 型 屋 苑 亦 即 時 「 發 癲 」 , 業 主 索 性 吊 高 來 賣 , 封 盤 反 價 不 ? , 而 有 幸 ? 及 在 賣 地 前 掃 貨 的 買 家 , 亦 額 手 稱 慶 。 然 而 , 在 大 家 一 致 看 好 豪 宅 爭 相 入 貨 之 際 , 其 實 埋 下 了 一 個 樓 市 危 機 。
事 實 上 , 這 幾 個 月 推 售 的 新 盤 , 只 要 打 扮 成 「 豪 宅 」 , 加 上 是 樓 花 盤 , 在 入 ? 後 才 須 付 足 全 數 樓 價 的 , 必 定 被 炒 家 爭 相 追 捧 , 務 求 刀 仔 鋸 大 樹 。 自 稱 擁 有 二 百 七 十 度 壯 闊 海 景 的 嘉 亨 灣 , 呎 價 高 逾 八 千 元 ; 而 在 牛 池 灣 及 彩 虹 旁 , 命 名 為 清 水 灣 道 八 號 的 單 幢 樓 價 , 售 價 最 高 達 七 千 元 。 至 於 真 正 的 豪 宅 盤 , 卻 ? 月 只 得 寥 寥 數 宗 成 交 , 其 中 大 潭 的 陽 明 山 莊 , 呎 價 不 過 七 千 多 , 紅 山 半 島 亦 只 ? 六 千 餘 , 長 年 「 一 蹶 不 振 」 。
至 於 大 型 屋 苑 , 雖 然 成 交 暢 旺 , 但 樓 價 仍 不 復 今 年 初 高 峰 。 現 時 , 樓 市 全 靠 一 小 撮 炒 家 乾 炒 所 謂 「 豪 宅 」 新 盤 , 萬 一 有 任 何 「 風 吹 草 動 」 , 炒 家 即 時 爭 相 散 貨 , 到 時 又 會 悲 劇 重 演 。

本 週 二 舉 行 的 土 地 拍 賣 , 反 應 熱 烈 得 讓 人 跌 碎 眼 鏡 , 各 大 發 展 商 如 傳 聞 勾 出 地 皮 的 長 實 , 和 新 鴻 基 地 ? 、 新 世 界 、 基 地 ? 等 , 皆 有 捧 場 。 首 先 拍 賣 的 是 何 文 田 天 光 道 前 警 察 宿 舍 地 皮 , 底 價 為 五 十 億 二 千 萬 元 , 新 鴻 基 地 ? 先 承 第 一 口 價 , 此 後 長 實 、 新 世 界 、 基 陸 續 加 入 戰 團 。
剛 開 始 時 , 承 價 進 展 頗 為 緩 慢 , 但 ? 價 突 破 八 十 億 後 , 發 展 商 轉 趨 積 極 , 現 場 亦 因 拍 賣 價 節 節 上 升 而 多 次 傳 來 掌 聲 。 最 後 花 了 兩 小 時 , 承 了 逾 二 百 口 價 後 , 由 長 實 以 九 十 四 億 二 千 萬 投 得 土 地 , 較 底 價 高 出 八 成 八 ! 遠 超 市 場 估 計 的 六 十 至 七 十 億 估 ? , 同 時 僅 次 於 發 展 商 信 和 在 九 七 高 峰 時 , 買 下 小 西 灣 藍 灣 半 島 地 皮 的 一 百 一 十 八 億 元 , 成 為 賣 地 史 上 的 第 二 成 交 高 價 。

長 實 身 搶 地
事 後 長 實 副 主 席 李 澤 鉅 表 示 , 該 何 文 田 地 皮 位 置 獨 一 無 二 , 投 得 有 價 ? : 「 我 買 得 好 開 心 , 唔 覺 得 個 價 高 。 塊 地 會 發 展 豪 宅 , 因 為 海 名 軒 、 畢 架 山 一 號 都 好 受 歡 迎 。 現 在 供 應 少 , 需 求 多 , 會 有 價 ? 。 」
不 過 , 旁 邊 的 發 展 商 則 紛 紛 嫌 貴 , 而 美 聯 物 業 測 量 部 行 政 總 裁 張 一 輝 , 坦 言 長 實 缺 乏 土 地 儲 備 , 無 論 地 價 如 何 被 同 行 推 高 都 要 「 出 手 」 。 「 其 實 長 實 根 本 唔 ? 土 地 儲 備 , ? 身 投 地 , 樓 市 前 景 只 係 部 分 原 因 , 最 重 要 係 關 乎 公 司 危 急 存 亡 ! 」
根 據 資 料 , 長 實 目 前 的 土 儲 , 可 發 展 約 七 百 萬 呎 樓 面 , 以 過 去 數 年 ? 年 平 均 落 成 量 約 二 百 五 十 萬 方 呎 計 , 不 ? 三 年 之 用 。 而 長 實 雖 擁 有 一 千 一 百 萬 呎 農 地 , 但 大 部 分 未 補 地 價 , 況 且 現 在 新 界 樓 價 , ? 呎 只 約 千 多 二 千 元 , 扣 除 補 地 價 成 本 和 其 他 建 築 成 本 、 雜 費 等 , 亦 根 本 「 無 肉 食 」 。

業 主 即 時 叫 高 來 賣
而 市 場 預 期 , 長 實 這 次 以 ? 呎 樓 面 地 價 五 千 四 百 七 十 六 元 , 計 及 可 以 免 地 價 加 建 的 露 台 及 環 保 設 施 , 變 相 八 折 , 即 ? 呎 四 千 四 百 元 左 右 , 加 上 約 千 多 元 建 築 成 本 、 利 息 及 兩 成 利 潤 , 落 成 後 樓 盤 ? 呎 售 價 達 七 千 多 八 千 元 。 這 個 價 錢 , 與 同 區 樓 君 頤 峰 相 若 。 「 這 地 皮 下 面 要 起 一 條 行 車 隧 道 , 所 以 地 基 工 程 較 複 雜 , 可 能 要 七 年 後 才 落 成 。 如 果 發 展 商 睇 好 樓 市 , 拍 賣 時 應 該 好 快 接 價 , 而 唔 係 而 家 ? 慢 。 現 在 我 擔 心 業 主 會 藉 此 反 價 , 而 發 展 商 又 加 價 推 盤 , 令 樓 價 乾 升 。 」 測 量 師 張 一 輝 ? 。
的 確 , 全 港 各 大 中 小 型 屋 苑 業 主 , 眼 見 賣 地 成 績 超 乎 預 期 , 一 刻 也 不 能 冷 靜 下 來 , 反 應 比 第 一 、 二 次 賣 地 後 更 為 激 烈 。 賣 地 後 的 一 個 小 時 ? , 二 手 屋 苑 如 太 古 城 、 海 怡 半 島 等 , 已 有 業 主 即 時 提 高 叫 價 , 部 分 業 主 更 索 性 封 盤 。
大 亞 日 本 食 品 的 老 ? Raymond , 本 來 睇 中 一 個 二 千 呎 的 大 潭 陽 明 山 莊 豪 宅 , 業 主 作 價 一 千 六 百 多 萬 元 , Raymond 與 業 主 傾 了 一 星 期 , 只 爭 簽 約 埋 門 一 ? , 但 今 天 業 主 竟 打 電 話 來 要 求 封 盤 。 「 早 知 今 朝 早 ( 本 週 二 ) 簽 ? ? , 而 家 ? 起 碼 升 到 千 七 萬 以 外 , 我 要 ? 先 。 」
而 早 幾 天 才 落 訂 三 十 五 萬 , 以 七 百 四 十 九 萬 , 買 入 太 古 城 海 天 花 園 兩 個 單 位 的 美 聯 物 業 太 古 城 分 行 高 級 營 業 經 理 曾 令 村 , 在 賣 地 後 即 時 接 到 業 主 來 電 反 口 唔 賣 , 「 ? 話 賠 錢 都 無 所 謂 ? , 屋 企 人 鬧 ? 使 鬼 賣 ? 平 , 以 後 唔 憂 賣 ! 」

現 時 樓 市 一 片 歌 舞 昇 平 , 尤 其 以 「 豪 宅 」 姿 態 出 售 的 新 盤 , 尤 見 搶 手 。 近 月 發 售 的 新 盤 , 計 有 基 的 嘉 亨 灣 、 電 盈 貝 沙 灣 三 期 南 灣 的 第 七 座 , 和 俊 和 集 團 發 展 的 清 水 灣 道 八 號 等 。 嘉 亨 灣 在 八 月 中 開 賣 時 , 以 擁 有 二 百 七 十 度 全 海 景 作 宣 傳 , 又 找 來 城 中 名 人 如 賭 王 四 ? 梁 安 h 、 玩 具 城 兄 弟 、 羅 コ 丞 太 太 等 ? 場 催 谷 , 海 景 單 位 呎 價 達 八 千 元 。 這 個 月 間 還 愈 賣 愈 有 。 雖 然 已 遠 遠 偏 離 同 區 二 手 價 , 但 投 資 者 仍 在 「 數 十 間 數 十 間 」 的 掃 貨 , 其 中 曾 在 九 七 年 活 躍 香 港 樓 市 的 印 尼 財 團 De-Monsa , 便 以 億 五 元 掃 入 十 五 ? 投 資 。 至 於 貝 沙 灣 南 灣 , 自 上 週 五 沽 售 八 十 ? , 呎 價 八 千 至 九 千 元 。
最 神 奇 的 , 莫 如 最 近 推 出 的 清 水 灣 道 八 號 , 這 盤 明 明 被 坪 石 「 圍 困 」 , 又 在 牛 池 灣 街 市 對 面 , 但 由 於 名 字 「 富 貴 」 , 極 高 層 可 望 到 點 點 海 景 , 而 且 有 游 泳 池 、 健 身 室 等 會 所 設 施 , 故 一 於 當 豪 宅 發 售 。 結 果 這 幢 單 幢 樓 , 在 數 日 間 已 沽 百 多 個 單 位 , 平 均 ? 呎 五 千 元 , 其 中 一 個 四 十 五 樓 向 海 單 位 , 成 交 價 四 百 七 十 七 萬 元 , 平 均 呎 價 達 七 千 元 , 刷 新 九 七 後 東 南 九 龍 區 ? 的 新 高 呎 價 。
以 三 百 多 萬 購 入 一 個 六 百 呎 單 位 的 麥 先 生 , 在 示 範 單 位 轉 了 一 個 圈 , 考 慮 了 十 多 分 鐘 便 入 票 掃 貨 , 他 笑 口 噬 噬 ? : 「 市 場 自 九 七 後 累 積 好 多 購 買 力 , 而 家 最 好 買 層 樓 投 資 , 樓 市 會 升 ! 」 至 於 尚 未 開 售 的 新 地 ? 灣 新 盤 爵 ス 庭 , 雖 然 旁 邊 就 是 烏 煙 瘴 氣 的 工 廠 區 , 但 新 地 在 樓 盤 周 圍 已 掛 滿 「 六 星 級 酒 店 豪 宅 」 的 字 樣 , 但 竟 然 又 吸 引 到 買 家 入 市 , 代 理 收 票 逾 五 百 張 。
大 家 都 紛 紛 看 好 豪 宅 , 但 奇 怪 的 是 , 傳 統 二 手 豪 宅 盤 竟 然 無 大 動 靜 , 成 交 寥 寥 可 數 , 少 得 可 憐 。

當 旺 的 , 要 數 大 潭 陽 明 山 莊 , 上 月 有 十 四 宗 成 交 , 但 其 他 的 禮 頓 山 、 帝 景 園 和 地 利 根 コ 閣 等 , ? 盤 竟 然 只 有 四 五 宗 成 交 , 但 放 盤 量 平 均 七 、 八 十 個 。 其 中 山 頂 紅 莓 山 莊 , 自 從 去 年 七 月 起 已 無 成 交 。 而 現 時 這 些 豪 宅 的 平 均 呎 價 , 竟 相 比 起 那 些 正 發 售 , 打 扮 成 豪 宅 的 新 盤 更 低 ; 例 如 中 半 山 雍 景 台 , 現 時 平 均 呎 價 只 是 五 千 五 百 元 , 與 彩 虹 的 清 水 灣 道 八 號 相 若 。 難 怪 該 區 的 代 理 酸 溜 溜 地 ? : 「 其 實 雍 景 台 、 嘉 兆 台 ? 盤 好 正 架 , 間 格 四 正 , 保 安 又 嚴 , 而 且 處 於 傳 統 豪 宅 區 , 環 境 同 治 安 好 好 多 。 ? ! 嘉 亨 灣 , 屋 之 嘛 , ? 留 意 , 冷 氣 機 只 係 美 的 空 調 咋 , 實 用 率 又 只 有 七 成 , 點 及 老 牌 豪 宅 有 八 成 以 上 實 用 ! 」
二 手 豪 宅 盤 「 仙 都 唔 仙 」 , 相 反 打 扮 成 豪 宅 的 新 盤 卻 當 旺 , ? 穿 了 , 都 是 短 炒 炒 家 作 怪 !

事 實 上 , 貝 沙 灣 南 灣 、 嘉 亨 灣 及 清 水 灣 道 八 號 的 共 通 點 , 都 是 未 入 ? 的 樓 花 , 起 碼 在 明 年 才 入 ? , 發 展 商 提 供 建 築 期 付 款 計 劃 , 讓 他 們 在 入 ? 前 分 段 付 樓 價 最 多 三 成 , 入 ? 後 才 付 足 餘 數 。 這 樣 ? 炒 家 便 可 藉 入 ? 前 搏 樓 宇 升 ? , 順 利 以 高 價 出 貨 , 務 求 刀 仔 鋸 大 樹 。 事 實 這 些 樓 盤 有 近 七 成 是 投 資 者 入 市 , 其 中 如 炒 家 陳 清 白 。
陳 清 白 早 於 九 七 年 前 已 投 資 樓 市 , 高 峰 時 他 持 有 最 少 三 十 個 豪 宅 單 位 , 包 括 嘉 雲 台 、 柏 景 台 、 雍 景 台 、 嘉 兆 台 等 , 但 九 七 金 融 風 暴 後 , 他 銷 聲 匿 跡 , 直 至 最 近 才 重 出 江 湖 。 上 個 星 期 , 他 以 千 二 萬 購 入 清 水 灣 八 號 四 個 單 位 , 貪 其 是 樓 花 盤 , 可 短 炒 摩 貨 離 場 。 他 ? : 「 現 在 炒 家 買 , 都 係 想 付 出 最 少 錢 , 有 少 少 水 位 就 走 , 等 第 二 個 炒 家 接 貨 , 如 此 類 推 , 將 樓 價 推 高 。 而 家 買 新 盤 唔 使 俾 兩 邊 ? 金 , 成 本 較 買 現 樓 低 , 就 最 玩 ? 個 音 樂 椅 遊 戲 。 我 都 認 為 個 市 炒 得 太 害 , 但 我 都 想 搏 ? , 唔 係 最 遲 接 火 棒 個 就 得 ? ! 」

雖 然 炒 家 想 得 奇 美 , 但 卻 存 在 多 個 隱 憂 。 若 果 樓 價 被 炒 家 推 得 太 高 , 用 家 接 不 到 貨 , 炒 家 至 入 ? 仍 未 將 物 業 ? 手 , 分 分 鐘 會 上 身 。
炒 家 很 有 可 能 要 「 攬 上 身 」 , 而 ? 史 亦 告 訴 我 們 , 當 一 個 樓 盤 ? 大 部 分 是 炒 家 掃 貨 時 , 都 沒 有 好 結 果 。 例 如 位 於 油 麻 地 果 欄 旁 的 窩 打 老 道 八 號 , 以 可 遠 眺 「 西 博 寮 海 峽 」 ( 實 情 是 油 麻 地 避 風 塘 ) 的 都 市 豪 宅 招 徠 , 結 果 招 徠 炒 家 入 市 , 超 過 六 成 都 是 短 炒 炒 家 , 單 位 ? 呎 曾 高 達 六 、 七 千 元 ! 現 在 該 盤 快 將 入 ? , 心 急 的 炒 家 不 斷 掟 貨 沽 售 , 放 盤 量 逾 二 百 個 , 但 問 津 者 少 , 在 僧 多 粥 少 下 , ? 面 平 手 或 蝕 讓 成 交 比 比 皆 是 。 例 如 物 業 一 座 十 五 C 單 位 , 原 業 主 今 年 三 月 以 二 百 零 六 萬 元 摸 頂 買 入 , 上 月 以 一 百 九 十 三 萬 元 賣 出 , 未 計 及 釐 印 和 經 紀 ? 金 , ? 面 已 蝕 十 三 萬 元 。
不 單 窩 打 老 道 八 號 , 遠 的 如 九 七 年 曾 被 瘋 狂 炒 作 的 加 州 豪 園 和 浪 翠 園 , ? 早 成 英 雄 塚 , 暫 無 翻 身 之 日 。 其 中 加 州 豪 園 當 年 高 峰 時 , 呎 價 最 高 時 八 千 元 , 現 在 三 千 五 有 找 。 而 浪 翠 園 亦 不 消 提 , 由 最 高 的 平 均 九 千 元 一 呎 , 跌 至 近 年 二 千 多 元 徘 徊 , 其 中 三 成 成 交 是 銀 主 盤 。
其 實 一 ? 炒 家 若 然 非 銀 彈 充 足 , 貿 然 入 市 風 險 極 大 , 最 好 量 力 而 為 。 而 對 於 用 家 , 此 類 新 盤 自 然 危 機 重 重 , 至 於 要 購 買 大 型 屋 苑 盤 , 亦 存 隱 憂 。

自 從 六 月 ? 入 調 整 期 後 , 十 大 屋 苑 自 九 月 開 始 , 的 確 全 面 報 捷 , 部 分 屋 苑 成 交 價 更 已 超 越 今 年 三 月 高 峰 時 價 錢 , 但 ? 大 部 分 較 小 型 的 屋 苑 仍 未 見 家 ? 。 的 而 且 確 , 樓 價 現 時 上 升 的 機 會 比 下 跌 為 大 , 而 大 跌 可 能 性 更 微 。 但 現 在 石 油 價 格 不 斷 漲 升 , 仍 然 困 擾 全 球 經 濟 , 國 際 油 價 連 續 第 六 個 交 易 日 創 新 高 , 一 度 高 見 五 十 四 點 四 五 美 元 一 桶 ? 史 高 位 , 較 年 初 上 升 八 成 , 窒 礙 全 球 , 以 至 中 國 及 香 港 的 經 濟 發 展 , 對 樓 市 的 需 求 亦 連 鎖 地 因 而 減 少 。
而 從 供 應 量 來 ? , 雖 然 至 ○ 六 年 , 供 應 量 約 三 萬 二 千 多 個 , 但 ○ 七 年 後 , 兩 鐵 便 可 推 出 上 蓋 物 業 , 單 位 數 目 達 五 萬 四 千 多 個 , 其 中 兩 萬 個 單 位 更 已 定 下 招 標 時 間 表 ; 再 加 上 現 時 炒 家 的 出 貨 量 , 土 地 儲 備 等 , 大 大 加 供 應 壓 力 。 在 ? 多 未 明 朗 的 因 素 下 , 用 家 入 市 前 還 是 三 思 為 妙 。